Διαβάστε όλες τις τελευταίες ειδήσεις στο Google NewsTo 2022 ξεκίνησε για την αγορά ακινήτων με την ίδια τάση ανάκαμψης του 2021. Αυτό συμβαίνει για διάφορους λόγους με πιο σημαντικούς λόγους:
1) Τα ισχυρά στοιχεία της ανάκαμψης κυρίως της αύξησης των τιμών ακινήτων και την ενίσχυση της ζήτησης.
2) Την δυσκολία ανατροπής των εξελισσόμενων τάσεων στην αγορά ακινήτων λόγω του μεσοπρόθεσμου χαρακτήρα της.
3) Τα τελευταία έτη ειδικά οι τιμές έχουν αυξηθεί και λόγω του φαινομένου του ελατηρίου, λόγω και της ραγδαίας απότομης πτώσης των ετών της οικονομικής κρίσης, δηλαδή μεταξύ 2007-2017.
Του Μάνου Κρανίδη*
Συνοπτικά τα σημαντικότερα στοιχεία που χαρακτηρίζουν την σημαντική ανάκαμψη για το 2021 και την αρχή του 2022 είναι:
- H ετήσια άνοδος της οικοδομικής δραστηριότητας για το 2021 που φτάνει το 60% σε σχέση με το 2022
- Η ετήσια άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης κατοικιών για το 2021 που ξεπερνάει το 7% και των ζητούμενων τιμών μίσθωσης για το 2021 που ξεπερνάει το 10%.
- Η ετήσια άνοδος της ζήτησης εξωτερικού το 2021 κατά 35% παρά τον περιορισμένο αριθμό αδειών διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων του προγράμματος Golden Visa. Οι δε ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων, κατέγραψαν σημαντική αύξηση κατά τη διάρκεια του εννεάμηνου του 2021 και ανήλθαν σε 797,2 εκατ. ευρώ, έναντι 592 εκατ. ευρώ το εννεάμηνο του 2020.
- Η ετήσια άνοδος των επενδύσεων κατοικιών για το 2021 κατά 35% ωστόσο παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%).
- Η ετήσια άνοδος των επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών, όπως αποτυπώνονται στον σχετικό δείκτη του ΙΟΒΕ, ενισχύθηκαν κατά 47% το 9μήνο 2021.
Πιο συγκεκριμένα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρατηρείται για τις ακόλουθες κατηγορίες ακινήτων:
- Αγορά κατοικίας υψηλών προδιαγραφών ειδικά για πρώτη κατοικία.
- Εξοχικές κατοικίες και τουριστικά ακίνητα, επίσης υψηλών κτιριακών προδιαγραφών, αλλά και μισθωμένα επενδυτικά ακίνητα επαγγελματικής και οικιστικής χρήσης για αγοραστές εξωτερικού.
- Κατοικίες παλαιότητας κατασκευής ειδικά για επενδυτικούς σκοπούς.
- Επαγγελματικά κτίρια γραφείων α ποιότητας και κτίρια Logistics για επιχειρηματικούς σκοπούς.
Βασικοί κινητήριοι μοχλοί της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων σε μακροοικονομικό επίπεδο είναι η ανάκαμψη της οικονομίας, των επενδύσεων, του τουρισμού και το πρόγραμμα δημοσίων υποδομών (Μετρό, οδικοί άξονες, κλπ.). Θετικά τα βήματα μείωσης της γραφειοκρατίας αν και πρέπει άμεσα να βρεθούν άμεσες λύσεις για την βεβαίωση ΤΑΠ και την ψηφιακή λειτουργία των πολεοδομιών, ειδικά των αρχείων οικοδομικών αδειών. Ενώ θετική και η πρόοδος του κτηματολογίου και η οριστικοποίηση των δασικών χαρτών μετά και τις αλλαγές το 2021.
Παρόλα αυτά το 2021 η ανάκαμψη δεν χαρακτηρίζεται ούτε ως μαζική ούτε ως δυναμική. Αυτό συμβαίνει για διάφορους λόγους με σημαντικότερα τα προσκόμματα στο μικροοικονομικό επίπεδο. Με απλά λόγια είναι ακόμη ένα παιχνίδι για λίγους. Ενδεικτικοί λόγοι είναι:
- Η περιορισμένη ανάκαμψη του διαθέσιμου εισοδήματος
- Η περιορισμένη ανάκαμψη των θέσεων εργασίας
- Η έλλειψη σημαντικών αποταμιεύσεων
- Η σχετικά μικρή και διστακτική αύξηση του υγιούς δανεισμού, με αυστηρούς όρους.
- Η μεγάλη αύξηση του κόστους ζωής και κυρίως της ενέργειας
- Η μεγάλη αύξηση του κόστους μίσθωσης, στέγης, λειτουργίας των ακινήτων ειδικά των κύριων κατοικιών και επαγγελματικής στέγης
Σε κάθε περίπτωση ας γίνει αντιληπτό ότι αξίζει η επένδυση, κάθε επιπέδου, στην αγορά ακινήτων. Για τους εξής κύριους λόγους:
1ον. Η απόδοση μια νέας επένδυσης σε ένα ακίνητο φτάνει το 6%, ισχυρότερη και με μικρότερο ρίσκο, σε σχέση με άλλα επενδυτικά προϊόντα.
2ον . Η πραγματική αξία του ακινήτου, εάν αγορασθεί στη σωστή τιμή, θα διατηρηθεί στο εγγύς μέλλον αφού είναι ακίνητα εξαιρετικής κατασκευής σε μια αγορά 1ης προτεραιότητας.
3ον. Το υψηλό επίπεδο των τιμών μίσθωσης κατοικιών και η μικρή προσφορά κατοικιών ή διαμερισμάτων προς μίσθωση με υψηλές κτιριακές προδιαγραφές έχει ως αποτέλεσμα η δόση ενός επικουρικού δανείου να είναι μικρότερη από το αντίστοιχο μίσθωμα για το ίδιο ακίνητο. Άρα αξίζει ο σωστός δανεισμός γιατί μεσοπρόθεσμα μένει η περιουσία ενός ιδιόκτητου ακίνητου αντί να πληρώνονται μισθώματα και λειτουργικά κόστη για την ιδιοκτησία ενός τρίτου.
Η καλύτερη τακτική για συμμετοχή στην αγορά ακινήτων απαιτεί, εν συντομία, τα ακόλουθα βήματα:
- Ρεαλιστική αποτύπωση των αναγκών επένδυσης και των χαρακτηριστικών του ακινήτου, θέσης και περιοχής.
- Καλή, εις βάθος, έρευνα αγοράς και επίσκεψη πολλών ακινήτων
- Εξασφάλιση του κατάλληλου μίγματος χρηματοδότησης και σωστό τεχνικό προέλεγχο του ακινήτου
- Σωστή στρατηγική διαπραγμάτευσης για τα ακίνητα που ταιριάζουν στις προδιαγραφές
Η σημερινή αγορά διαθέτει χιλιάδες ακίνητα προς πώληση συνεπώς έχει επιλογές για όλα τα βαλάντια και όλες τις ειδικές προδιαγραφές. Οι ευκαιρίες καλών επενδύσεων, με δυνατή απόδοση και μελλοντική υπεραξία, υπάρχουν αρκεί να τις ανακαλύψουμε. Για αυτό, επειδή οι επενδύσεις είναι ομαδικό σπορ, μην ξεχνάμε να επιλέξουμε μια καλή ομάδα ειδικών ειδικά μηχανικού, συμβούλου ακινήτων, δικηγόρου, λογιστή και συμβολαιογράφου. Αξίζει η προσπάθεια, και όπως καθετί που έχει αξία είναι δύσκολο αλλά τελικά εφικτό.
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», www.kramaproperty.com
