531

Στο πλαίσιο της διαδικασίας εκκαθάρισης των “κόκκινων» δανείων”

Τουλάχιστον 150.000 ακίνητα, τόσο κατοικίες, όσο και επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, αποθήκες και εμπορικά καταστήματα) αναμένεται να διοχετευτούν στην αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια, στο πλαίσιο της διαδικασίας εκκαθάρισης των «κόκκινων» δανείων. Μόνο η doValue, μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicer) έχει ένα χαρτοφυλάκιο από 250.000 ακίνητα, που αποτελούν εξασφαλίσεις σε δάνεια. Εξ αυτών, περίπου το 20-25%, δηλαδή έως και 62.500 ακίνητα θα διατεθούν στην αγορά προς πώληση κατά τη διάρκεια της επόμενης πενταετίας.

Όπως ανέφερε χθες, στο πλαίσιο του Executive Leaders’ Breakfast (Συζήτηση Στρογγυλής Τραπέζης μεταξύ στελεχών της αγοράς ακινήτων), του 23ου ετήσιου συνεδρίου ακινήτων Prodexpo, η κα. Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής του τομέα Real Estate Services της doValue στην Ελλάδα, «στις περισσότερες περιπτώσεις γίνεται αναδιάρθρωση του δανείου, αλλά ένα ποσοστό 20%-25% των 250.000 ακινήτων, θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια. Τα ακίνητα αυτά θα έχουν χαμηλότερη τιμή εκκίνησης, σε σχέση με το να τα αποκτούσε κανείς απευθείας από την αγορά, με αποτέλεσμα να εκτιμούμε ότι θα υπάρξει επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο από Έλληνες, όσο και από ξένους».

Σύμφωνα με την κα. Πατεράκη, μια θετική εξέλιξη που παρατηρείται το τελευταίο δίμηνο, είναι ότι πλέον υπάρχουν και πακέτα χρηματοδότησης, για όσους ενδιαφέρονται να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο από πλειστηριασμό. «Έχει αλλάξει σημαντικά ο τρόπος που γίνονται οι πλειστηριασμοί τους τελευταίους 12-18 μήνες. Υπάρχουν πλέον περισσότερες πληροφορίες για το κάθε ακίνητο, φωτογραφίες, εκθέσεις αποτίμησης της αξίας του, ενώ η σταδιακή άρση και του εμποδίου της ανάγκης να έχει κανείς το σύνολο των απαιτούμενων κεφαλαίων για την αγορά, μέσω της διάθεσης χρηματοδοτικών πακέτων, θα βοηθήσουν σημαντικά στην αύξηση της απορρόφησης», σημείωσε η κα. Πατεράκη.

Ενδιαφέρον πάντως και μάλιστα από το εξωτερικό, παρατηρείται για την αγορά ακινήτων, κατάλληλων για τη φιλοξενία συνταξιούχων από χώρες της Βόρειας Ευρώπης. Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Μαντζαβινάτο, διευθύνοντα σύμβουλο της QRes, αυτή την περίοδο, επενδυτικά funds από σκανδιναβικές χώρες εξετάζουν την απόκτηση ακινήτων για συνταξιούχους. «Βλέπουν μια επενδυτική ευκαιρία, λόγω της καλοκαιρίας στην Ελλάδα και του χαμηλού ενεργειακού κόστους, συγκριτικά με το εξωτερικό και δη τη Βόρεια Ευρώπη. Αυτό οφείλεται και στον τουρισμό, καθώς αρκετοί διαχειριστές των funds αυτών, επισκέφτηκαν την Ελλάδα ως τουρίστες, είδαν το τι προσφέρει και άλλαξαν την άποψη που είχαν διαμορφώσει, μόνο με βάση τις αναλύσεις που διάβαζαν», σημείωσε ο κ. Μαντζαβινάτος.

Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι πιθανό η ελληνική οικονομία και η αγορά ακινήτων να αποφύγει τελικά τις συνέπειες της διεθνούς κρίσης, καθώς «στην Ελλάδα υπάρχει μια διαφορά φάσης σε ό,τι αφορά την απορρόφηση των κρίσεων, γιατί είμαστε μια μικρότερη αγορά, χωρίς μεγάλη ρευστότητα». Ο κ. Μαντζαβινάτος σημείωσε επίσης ότι ακόμα και σήμερα, παρά την αύξηση των τελευταίων ετών, υπάρχει περιθώριο περαιτέρω αυξήσεων τιμών, σε συγκριμένα τμήματα της αγοράς ακινήτων. «Οι Έλληνες που είχαν κάποιες οικονομίες, θα στραφούν ξανά στην αγορά κατοικιών, κάτι που μπορεί να συγκρατήσει τις μεγάλες διορθώσεις των τιμών», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Σύμφωνα πάντως με τον Θεόδωρο Μητράκο, τέως Υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας, ο δυναμισμός των τιμών πώλησης κατοικιών θα συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς ανόδου. «Οι τιμές έχουν εισέλθει σε τροχιά ανόδου από το 2017, έχοντας καλύψει ένα σημαντικό μέρος των απωλειών της τάξεως του 42%-43% που κατέγραψαν την περίοδο της κρίσης. Συγκεκριμένα, υπολείπονται πλέον κατά 15%-20% του ανώτερου σημείου τους πριν την κρίση. Μάλιστα κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 10,8% στην Αθήνα και κατά 9,4%.

Ωστόσο, οι τιμές στην Ελλάδα εξακολουθούν να μην ακολουθεί το πανευρωπαϊκό ράλι, όπου την τελευταία δεκαετία καταγράφονται συνολικές αυξήσεις της τάξεως του 50%. Ακόμα και κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, η αύξηση των τιμών στην ευρωζώνη άγγιξε το 9,5%. Παράλληλα, κατά τον ίδιο, την μεγαλύτερη «απειλή» για την μελλοντική πορεία των τιμών δεν εγκυμονεί τόσο η αύξηση των επιτοκίων, όσο το γεγονός ότι πιέζονται τα οικονομικά των νοικοκυριών, «Σύμφωνα με σχετική ανάλυση, κατά το διάστημα 2022-2024, η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό. Αυτή η εξέλιξη θα περιορίσει την ζήτηση από τους Έλληνες, που εξακολουθούν να αποτελούν το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς κατοικίας». Τόνισε ο κ. Μητράκος.

Τα «πράσινα» κτίρια στο επίκεντρο

«Τα βιοκλιματικά ακίνητα έχουν απήχηση σε χρήστες, όπως πολυεθνικές και μεγάλες εθνικές εταιρείες, που λόγω μεγέθους, εξοικονομούν σημαντικά κόστη. Αυτά θα αντισταθούν στην γενικότερη κρίση που έρχεται», ανέφερε ο Νίκος Δήμτσας, επικεφαλής επενδύσεων της Dimand.

Αντίστοιχα, σύμφωνα με τον Άρη Καρυτινό, διευθύνοντα σύμβουλο της Prodea Investments, «τα πράσινα κτίρια έχουν έρδει για να μείνουν, αποτελούν ήδη το νέο πρότυπο στην αγορά ακινήτων και η παρούσα κρίση, επιβεβαιώνει πλήρως την σημασία της βιωσιμότητας στα κτίρια. Τα υπόλοιπα ακίνητα θα γίνουν ο παρίας του real estate. Μέχρι το τέλος του έτους, με την προσθήκη και του υπό ολοκλήρωση κτιρίου γραφείων της Stoiximan, που θα εξαγοράσει πλήρως από την Dimand, η Prodea αναμένεται να έχει ένα χαρτοφυλάκιο «πράσινων» ακινήτων συνολικής αξίας 500 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με τον Καρυτινό, σταδιακά, αυτό θα αυξηθεί κατά επιπλέον 500 εκατ. ευρώ, ενώ σε πέντε χρόνια, το 80% του χαρτοφυλακίου της Prodea θα αποτελείται από «πράσινα» ακίνητα.

Στο ίδιο μήκος κύματος και ο Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ, ο οποίος ανέφερε ότι το επόμενο διάστημα, θα μεγαλώσει η απόσταση ανάμεσα στα σύγχρονα και βιοκλιματικά κτίρια και εκείνα που δεν έχουν τέτοιες προδιαγραφές. Κατά τον ίδιο, «οι επενδυτές θα προτιμήσουν ακόμα περισσότερο τέτοια ακίνητα, αντί να τοποθετήσουν κεφάλαια σε ακίνητα που χρήζουν αναβαθμίσεων και έχουν κρυμμένες υπεραξίες. Σε περιόδους κρίσης, είναι προτιμότερες οι επενδύσεις σε ακίνητα με καλές ροές εσόδων, χωρίς μεγάλο ρίσκο. Αυτή η επενδυτική στρατηγική αναμένουμε ότι θα επικρατήσει τα επόμενα 1-2 χρόνια».

Μία από τις συνέπειες των υψηλών επιτοκίων, πέραν της αύξησης του κόστους χρηματοδότησης, αναμένεται ότι θα είναι και η σημαντική αύξηση της φορολογίας των ΑΕΕΑΠ. «Σύμφωνα με τους υπολογισμούς μας, βλέπουμε ότι ο φόρος των ΑΕΕΑΠ, θα τριπλασιαστεί, καθώς συνδέεται με το επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας», σημείωσε ο κ. Καζίνος.

Η Trastor αναμένεται να συνεχίσει να επενδύει στους τομείας των logistics και των «πράσινων» κτιρίων γραφείων, εστιάζοντας στην κατασκευή ενός νέου συγκροτήματος στην οδό Αμαρουσίου-Χαλανδρίου στο Μαρούσι, όπου έχει αποκτήσει σχετικό οικόπεδο.

«Ρηχή» αγορά η Ελλάδα

Ο χαμηλός όγκος συναλλαγών και ρευστότητας σε σχέση με άλλες χώρες, ενδεχομένως και να λειτουργήσει θετικά, στην παρούσα συγκυρία, καθώς ακόμα δεν έχουν γίνει ορατές οι συνέπειες της διεθνούς κρίσης. Σύμφωνα με τον Γιάννη Γκάνο, διευθύνοντα σύμβουλο της Alpha Aστικά Ακίνητα, «στην Ελλάδα, βρισκόμαστε σε άλλο σημείο του οικονομικού κύκλου. Ερχόμαστε από μια 10ετή κρίση όπου έγινε μια σοβαρή ανατίμηση στην αγορά ακινήτων. Από το 2018 μπήκαν άλλες βάσεις να μιλάμε για την ελληνική αγορά». Όπως ανέφερε ο κ. Γκάνος «η ελληνική αγορά είναι ρηχή ακόμα. Κάναμε πέρυσι 2 δισ. συναλλαγές στην αγορά, την ίδια στιγμή στην Τσεχία έγιναν περίπου 6 δισ. Έχουν μπει οι βάσεις να πάμε παραπέρα, αλλά πρέπει να περιμένουμε».