Διαβάστε όλες τις τελευταίες ειδήσεις στο Google NewsΗ αγορά γης διαχρονικά αποτελεί την βασική μεσοπρόθεσμη επένδυση στην αγορά ακινήτων. Η κεντρική φιλοσοφία είναι ότι α) η γη είναι πεπερασμένη άρα η προσφορά είναι δεδομένη και η ζήτηση αντίθετα ανοικτή και αυξανόμενη και β) είναι η πρώτη ύλη, η βάση για κάθε κατασκευή και επένδυση , είτε κατοικίας είτε επιχείρησης κάθε είδους. Άρα η αξία γης, βάσει του κλασσικού νόμου ζήτησης και προσφοράς, ενισχύεται στη διάρκεια στην πάροδο του χρόνου. Η πραγματικότητα είναι βέβαια πιο σύνθετη και απαιτείται προσοχή αφού ο πιο κρίσιμος παράγοντας είναι βέβαια η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα της γης.
Γράφει ο Μάνος Κρανίδης*
Σε αυτό ακριβώς το ζήτημα πρόσφατα αναδείχθηκε ένα σημαντικό πρόβλημα με την γη εκτός σχεδίο, η οποία μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) βρίσκεται στη κυριολεξία σε κατάσταση απαξίωσης. Μια απόφαση που στον πυρήνα της έθεσε ως απαραίτητη προϋπόθεση οικοδομησιμότητας για ακίνητα σε εκτός σχεδίου δόμηση όχι μόνο την ελάχιστη επιφάνεια και άλλους παράγοντες αλλά κυρίως την ύπαρξη προσώπου συγκεκριμένου μήκους πχ 25μ σε επίσημα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο! Όμως σήμερα υπάρχει ένα πολύ μικρό ποσοστό δρόμων επίσημα αναγνωρισμένων στις περιοχές εκτός σχεδίου στην Ελλάδα. Άρα η μεγάλη πλειοψηφία της εκτός σχεδίου γης, έστω και με την απαραίτητή επιφάνεια, είναι μη οικοδομήσιμη άρα και απαξιωμένης αξίας προφανώς.
Πιο Συγκεκριμένα, το ΣτΕ, εξετάζοντας υπόθεση μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων ή όποιας επιφάνειας είναι η ελάχιστη ανά περιοχή, αλλά απαιτείται και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για την δόμηση ενός ακινήτου, για όλα τα ακίνητα που έχουν δημιουργηθεί μετά το 1985. Η απόφαση δεν έχει αναδρομή ισχύ. Δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία. Όμως κινδυνεύουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα. Επίσης δημιουργήθηκε νομολογιακό προηγούμενο, που δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές.
Η απόφασης του ΣτΕ έχει άμεσες συνέπειες, με κύριες τις ακόλουθες:
- Περιορίζονται δραματικά οι αγοραπωλησίες για την μεγάλη πλειοψηφία των ακινήτων στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ.
- Δεν εκδίδονται από τις Πολεοδομίες-Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ της ισχύος του Π.Δ. της 24-31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδό μεγαλύτερο των 4000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
- Παγώνουν χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις που έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό νόμο, που προβλέπουν την έκδοση οικοδομικών αδειών σε ακίνητα εκτός σχεδίου.
Το θέμα του χαρακτηρισμού των κοινόχρηστων οδών είναι εξαιρετικά επείγον καθώς σήμερα αυτοί είναι λίγοι ως ποσοστό στις εκτός σχεδίου περιοχές. Για να αντιμετωπίσει το ΥΠΕΚΑ αυτό το μεγάλο και χρονίζον πρόβλημα της έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, προχώρησε στην υπογραφή σχετικής Υπουργικής Απόφασης ( ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022) με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας. Επίσης από το Υπουργείο καθορίστηκαν και οι πρώτες περιοχές, στις οποίες θα ξεκινήσει άμεσα η εκπόνηση μελετών Αναγνώρισης Οδών και αφορά εξήντα εννέα (69) Δήμους. Η υλοποίηση όμως καθυστερεί. Ούτως η άλλως η πολιτεία, με την διαχρονική ελληνική αδιάφορη στάση, με διαχρονική ευθύνη των κυβερνήσεων εδώ και 20 έτη, δεν συνέταξε τη σχετική μελέτη και δε εξέδωσε την αντίστοιχη νομοθεσία για την επίσημη αναγνώρισης οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές σε όλη την Ελλάδα όταν προβλέπονται από το 2003. Μια διαδικασία απολύτως απαραίτητη για όλες τις οδούς πλην Εθνικών, Επαρχιακών οδών που είναι de facto επίσημες.
Όμως παραδόξως η παρούσα κυβέρνηση βιαζόταν να απαγορεύσει την δόμηση στις παρεκκλίσεις αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων, που όμως και αυτές είναι στην πλειοψηφία τους τώρα στον αέρα! Μάλιστα και οι εντάξεις σχεδίων και σχετικές μελέτες ακόμη καθυστερούν σημαντικά με αποτέλεσμα ακόμη και σε αστικές περιοχές να καθυστερούν οι εντάξεις σχεδίων κατά δεκαετίες. Κλασσικό παράδειγμα το Χαλάνδρι που η ένταξη σχεδίου στην περιοχή Πεύκο Πολίτη ακόμη δεν έχει ολοκληρωθεί και έχει διαρκέσει 30 έτη!
Πρακτικά και άμεσα, τώρα ή μάλλον χθες, η πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης του ΣτΕ, οφείλει να πάρει μια ξεκάθαρη νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και να λύνει το πρόβλημα που δημιουργήθηκε. Η ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου είναι απόλυτη προϋπόθεση για να σωθεί η αξία των εκτός σχεδίου ακινήτων και την κοινωνική προστασία των ιδιοκτητών. Εν τέλει η γη εκτός σχεδίου είναι σήμερα σε κίνδυνο απαξίωσης καθώς και τα εκατομμύρια ακίνητα ιδιοκτητών και φορολογουμένων. Η Πολιτεία οφείλει άμεσα να λύσει το πρόβλημα και η κυβέρνηση όφειλε να έχει ενεργήσει εδώ και 4 έτη. Χωρίς καμία δικαιολογία η μελέτη και νομοθεσία αναγνώρισης των οδών εκτός σχεδίου είναι η 1η επιβεβλημένη κίνηση του ΥΠΕΚΑ για το 2023. Ο χρόνος έχει τελειώσει.
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», , www.kramaproperty.com
Γραμματέας Ενημέρωσης Μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ,
Υποψήφιος Δήμαρχος Χαλανδρίου-Δημοτικός Σύμβουλος
