Γιατί εκτοξεύθηκαν οι τιμές των ενοικίων στην Ελλάδα

από fimotro

Τι προειδοποιεί η ΠΟΜΙΔΑ τους ιδιοκτήτες

Περιθώριο για σημαντική αύξηση στο μηνιαίο εισόδημά τους βλέπουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και ψάχνουν νέους ενοικιαστές, σε μία αγορά που τα ενοίκια έχουν πάρει την… ανηφόρα. Κάποιοι στην αναζήτηση του νέου και μεγαλύτερου ενοικίου φτάνουν στο σημείο να διακόψουν ακόμα και μακροχρόνιες σχέσεις ενοικίασης με οικογένειες ή επαγγελματίες που αν και συνεπείς στις πληρωμές τους, δεν δέχονται τις μεγάλες αυξήσεις που ζητούν οι ιδιοκτήτες. Μία επιλογή που μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα, όμως, όπως εξηγούν οι ειδικοί της αγοράς, σε πολλές περιπτώσεις φέρνει νέους μπελάδες.

«Είναι άλλο να συμφωνήσεις σε ένα υψηλό ενοίκιο και άλλο να το πληρώνεις με συνέπεια για χρόνια», τονίζουν μεσίτες που αναγνωρίζουν ότι στην αγορά υπάρχει «έλλειψη ποιοτικών ακινήτων» και ότι «όσο κάποιοι τα δίνουν, οι ιδιοκτήτες θα συνεχίσουν να τα ζητούν». Σύμφωνα με τους ίδιους, οι περιπτώσεις όπου ένας ιδιοκτήτης κατάφερε να κλείσει νέα συμφωνία εκμίσθωσης σε αρκετά υψηλότερο ενοίκιο, έλαβε την εγγύηση, αλλά μέσα στους πρώτους μήνες άρχισε να βλέπει καθυστερήσεις στις πληρωμές, είναι πολλές…

Οδηγίες

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, η γνωστή ΠΟΜΙΔΑ, στις οδηγίες της για τους εκμισθωτές είναι σαφέστατη σε ό,τι αφορά τα κριτήρια για την επιλογή νέου μισθωτή.

«Επειδή η μίσθωση είναι διαρκής σχέση, αυτό που πρέπει να σας ενδιαφέρει δεν είναι τα χαρακτηριστικά του ενοικιαστή ή το ύψος του μισθώματος που σας προσφέρουν, αλλά αποκλειστικά η φερεγγυότητα και η δυνατότητά του να ανταποκρίνεται σταθερά και έγκαιρα κάθε μήνα στις οικονομικές υποχρεώσεις του από τη μίσθωση αυτή (μισθώματα, κοινόχρηστα και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας), κάτι δηλαδή απόλυτα απαραίτητο για τη βιωσιμότητα της μισθωτικής σχέσης, που, δυστυχώς, εκ των πραγμάτων είναι δυσχερές να εκτιμηθεί προκαταβολικά! Προσοχή, γιατί σήμερα συχνά δυστυχώς, εμφανίζονται ως δήθεν υποψήφιοι “ενοικιαστές”, άτομα τα οποία συστηματικά εγκαθίστανται σε κατοικίες ή επαγγελματικά ακίνητα με το εξαρχής σχέδιο να μην καταβάλουν κανένα απολύτως μίσθωμα και κανέναν λογαριασμό κοινοχρήστων ή κοινής ωφελείας! Αν πρόκειται για εντελώς άγνωστο σ’ εσάς υποψήφιο μισθωτή, και ιδιαίτερα σε μισθώσεις με μεγάλο αντικείμενο, ζητήστε να σας δώσει ο ίδιος στοιχεία για τη φερεγγυότητά του ή να συνυπογράψει το μισθωτήριο κάποιος αξιόχρεος εγγυητής του!».

Ο πρόεδρός της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς δηλώνει ακόμη σαφέστερα: «Για τους ιδιοκτήτες που ξέρουν, ο καλύτερος ενοικιαστής είναι αυτός που έχουν, αν είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του. Προτιμούμε τον καλό μισθωτή, από το “καλό” μίσθωμα», το οποίο συχνότατα κρύβει τεράστιο ρίσκο!

Προσφορά και ζήτηση

Η αγορά δεν ξεφεύγει από τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Το «γιν» και το «γιανγκ» της διαμόρφωσης τιμών κρατάει τις ισορροπίες, αν και πολλές φορές ειδικές καταστάσεις μπορεί να περιπλέκουν την εικόνα της αγοράς. Παλιές και νέες κρίσεις, αβεβαιότητα, πληθωρισμός, όλα ασκούν πιέσεις σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Σε αυτό το πλαίσιο, τα ερωτήματα είναι τρία. Είναι τα ενοίκια παραλόγως ακριβά; Μπορούν τα εισοδήματα των ενοικιαστών να καλύψουν τις αυξήσεις; Πώς γίνεται σε μία χώρα με ποσοστό ιδιοκατοίκησης πάνω από 74% να υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα;

Το αν ένα ενοίκιο είναι ακριβό, δεν έχει να κάνει μόνο με την ονομαστική τιμή, π.χ. 300, 500 ή 800 ευρώ. Είναι μία συνάρτηση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (γεωγραφική θέση, πάρκινγκ, θερμομόνωση, σύγχρονες ανέσεις κτλ.) και το πόσα παρόμοια ακίνητα προσφέρονται στην ίδια αγορά. Στα περίπου 10 έτη της κρίσης των Μνημονίων, ο όρος «νεόδμητο» είχε αντικατασταθεί από τον όρο «απάτητο», γιατί ο ρυθμός κατασκευής νέων οικοδομών είχε πέσει δραματικά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για ανέγερση νέων κατοικιών κατέγραψαν πτώση 95% από το 2007 μέχρι τα μισά του 2016, ενώ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα από το 2005 έως και το α’ εξάμηνο του 2016 ήταν 93%. Αυτό δημιούργησε μία αγορά με πολλά παλαιά ακίνητα και ελάχιστα νεόδμητα που πληρούν τις σύγχρονες ανάγκες. Το αποτέλεσμα είναι τα νεότερα ακίνητα που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον να έχουν τιμές πολύ μεγαλύτερες από τα υπόλοιπα της αγοράς. Τα τελευταία 5 έτη, η αύξηση στα ενοίκια που ζητούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων φτάνει κοντά στο 20%. Αν και ένα μέρος της αύξησης εύκολα οι ειδικοί το χαρακτηρίζουν «αναμενόμενο» καθώς έρχεται ύστερα από μία δεκαετή κρίση, όπου τα ενοίκια αναγκαστικά είχαν μείνει παγωμένα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις είχαν μειωθεί σημαντικά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, αν συγκρίνουμε τις τιμές με τα επίπεδα του 2010, στην Ελλάδα οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 28% από το 2010, ενώ οι τιμές ενοικίασης εμφανίζονται μειωμένες κατά 25%. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη κατάρρευση τιμών στεγαστικής αγοράς λόγω εκείνης της κρίσης, σε όλη την Ε.Ε. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2012 έως το 2017 τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 25,5% λόγω των ειδικών συνθηκών. Μετά το τρίτο Μνημόνιο, την περίοδο 2018-2022, τα ζητούμενα μισθώματα κατέγραψαν σημαντική αύξηση, σε πολλές περιπτώσεις κοντά στο 20%-30%, ενώ σε κάποιες περιοχές της Αττικής φτάνουν ακόμη και το 40%.

Εξωπραγματικά ποσά

Το συμπέρασμα είναι ότι τα ποσά που ζητούν πολλοί ιδιοκτήτες για τα ακίνητά τους είναι εξωπραγματικά για τον μέσο εργαζόμενο, όμως υπάρχουν οι ενοικιαστές που συμφωνούν σε αυτά και τα πληρώνουν. Οπότε δεν είναι «ακριβά» για το κοινό στο οποίο απευθύνονται. Το πρόβλημα ακρίβειας δημιουργείται επειδή συμπαρασύρουν και τις τιμές των ακινήτων που απευθύνονται σε χαμηλότερα εισοδήματα. Σε αυτό το πλαίσιο, ένα ενοίκιο 900 ευρώ, για νεόδμητο ακίνητο, με όλες τις ανέσεις, που στεγάζει οικογένεια, σε προάστιο της Αθήνας δεν είναι ακριβό, αλλά ένα ενοίκιο 300 ευρώ για ένα ημιυπόγειο ή γκαρσονιέρα στο κέντρο της Αθήνας (Κυψέλη, Πλ. Αμερικής, Πλ. Βικτωρίας) θεωρείται ακριβό.

Σε μεγάλο βαθμό έχει να κάνει με τη σχέση εξόδων στέγης προς εισοδήματα. Αν τα έξοδα στέγης συνολικά (ενοίκιο, ψύξη/θέρμανση κτλ.) αποτελούν το 40-50% του εισοδήματος, τότε το άτομο ή το νοικοκυριό, όπως το μετρούν οι ευρωπαϊκές αρχές, θεωρείται σε στεγαστική κρίση.

Στη χώρα μας το 40% των νοικοκυριών βρίσκονται σε στεγαστική κρίση σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ. Τα εισοδήματα των νοικοκυριών στην Ελλάδα βρέθηκαν στην τρίτη χειρότερη θέση της Ευρώπης. Είχαν χάσει 37% μέχρι το 2015 και ανέκτησαν το 20% μέχρι το 2019.

Στο άλλο σημαντικό ερώτημα, «Πώς γίνεται σε μία χώρα με ποσοστό ιδιοκατοίκησης πάνω από 74% να υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα;», η απάντηση είναι «Γιατί για όσους χρειάζονται στέγη δεν υπάρχουν αρκετά ποιοτικά ή μη ποιοτικά ακίνητα σε λογικές τιμές που να μπορούν να αντέξουν τα εισοδήματά τους». Η συγκυρία μετά το Μνημόνιο, την πανδημία, τον πληθωρισμό έχει κάνει δύσκολο γρίφο την εύρεση κατοικίας σε λογική τιμή για τα νοικοκυριά και τυχερούς όσους ιδιοκτήτες έχουν ενοικιαστές που πληρώνουν λογικά ενοίκια με συνέπεια.

Η ΑΝΟΔΙΚΗ ΠΟΡΕΙΑ ΤΩΝ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ

ΕτοςΜέση ετήσια μεταβολή ενοικίων
1994-200575%
20068%
2007-201115,20 %
2012-2017-25,5%
20188,4%
201910%
20205,8% – 6,7%
20213% – 7%

ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ: ΑΘΗΝΑ Α’ ΤΡΙΜΗΝΟ 2022

ΠεριοχέςΤιμές ενοικίασης (ευρώ/τ.μ.)75 τ.μ.90 τ.μ.110 τ.μ.
Αθήνα κέντρο7525 ευρώ630 ευρώ770 ευρώ
Αμπελόκηποι5,6420 ευρώ540 ευρώ616 ευρώ
Βύρωνας6,5487,5 ευρώ585 ευρώ715 ευρώ
Εξάρχεια7,2540 ευρώ648 ευρώ792 ευρώ
Ζωγράφου8,3622,5 ευρώ747 ευρώ913 ευρώ
Ιλίσια7,6570 ευρώ684 ευρώ836 ευρώ
Καισαριανή5,8435 ευρώ522 ευρώ638 ευρώ
Κουκάκι7,7577,5 ευρώ693 ευρώ847 ευρώ

ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ 2019-2022

ΑΤΤΙΚΗΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣΤ.Μ.Υ/Δ2019 

ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ

€/ΜΗΝΑ

2022 

ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ

€/ΜΗΝΑ

2019-2022 

ΜΕΤΑΒΟΛΗ

ΚΥΨΕΛΗ2006802480560+16,67%
ΑΚΑΔΗΜΙΑ ΠΛΑΤΩΝΟΣ2008702490560+14,29%
ΚΟΛΩΝΟΣ2004852500550+10,00%
ΠΑΓΚΡΑΤΙ2010582520700+34,62%
ΣΕΠΟΛΙΑ2006822500530+6,00%
ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΙΚΤΩΡΙΑΣ2008732440530+20,45%
ΑΧΑΡΝΕΣ2003852510560+9,80%
ΓΑΛΑΤΣΙ2006902450660+46,67%
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ2000662530660+24,53%
ΖΩΓΡΑΦΟΥ2010572460550+19,57%
ΚΑΜΙΝΙΑ2000702420530+26,19%
ΑΡΤΕΜΙΔΑ20041103440660+50,00%
ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ2012852420480+14,29%
ΕΛΕΥΣΙΝΑ20041103440660+50,00%
ΛΑΓΟΝΗΣΙ20061002500680+36,00%
ΚΕΡΑΤΕΑ2017802400560+40,00%
ΚΟΡΩΠΙ2004802320430+34,38%
ΠΑΙΑΝΙΑ2014922460650+41,30%
ΡΑΦΗΝΑ2004682400550+37,50%
ΣΠΑΤΑ20041172470730+55,32%
ΑΝΑΒΥΣΣΟΣ2000752380530+39,47%
ΑΦΙΔΝΕΣ20091102440660+50,00%
ΩΡΩΠΟΣ20111102440630+43,18%
ΣΑΡΩΝΙΔΑ2007702420560+33,33%

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ...

Η ιστοσελίδα μας χρησιμοποιεί cookies για την καλύτερη περιήγηση σας. Εάν συνεχίσετε να χρησιμοποιείτε αυτήν τη σελίδα αποδέχεστε τα Cookies. Αποδοχή Περισσότερα