Επενδύσεις ακινήτων: Ανάλυση αγοράς, κρίσιμες συμβουλές και παραδείγματα

731

Η αγορά ακίνητης περιουσίας σήμερα, στο τέλος του 2021, μετά και την κρίση της πανδημίας και βέβαια τα δύσκολα έτη των μνημονίων, είναι αναμφίβολα σε ώθηση, σε ανοδική τροχιά, σε μια λογική του ελατηρίου αλλά και δομικής ανάκαμψης της οικονομίας. Τα κύρια φαινόμενα που αναδεικνύουν αυτή την τάση είναι:

Του Μάνου Κρανίδη*

1. Η ανοδική τροχιά των τιμών πώλησης των κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο.
2. Το υψηλό επίπεδο των μισθωμάτων κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο
3. Η αύξηση της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών υψηλής ποιότητας κατασκευής
4. Η μείωση της διαθεσιμότητας επαγγελματικών χώρων α κλάσης, δηλαδή καταστημάτων α προβολής και κτιρίων υψηλών προδιαγραφών.
5. Η  μείωση της φορολογίας των ακινήτων από το 2019 όπως ΦΠΑ απαλλαγή, ΕΝΦΙΑ κατά 22% και οι γενικές φοροελαφρύνσεις.
6. Η επαναφορά και διατήρηση της ζήτησης, ειδικά κατοικιών, σε υψηλό επίπεδο, τόσο της ζήτησης εξωτερικού όσο και, σε μικρότερο βαθμό, εσωτερικού.
7. Η ενεργοποίηση των στεγαστικών δανείων, επικουρικά αλλά με αυστηρότερους όρους σε σχέση με την αξία ακινήτου, το εισόδημα κλπ.
8. Η γενική νέα τροχιά ανάκαμψης της οικονομίας και του τουρισμού με καλές προοπτικές για τα επόμενα έτη και αύξηση ΑΕΠ για το 2021 τουλάχιστον 8%.
9. Οι πολλές αναπλάσεις και νέα έργα υποδομών και ακινήτων, όπως το Ελληνικό, οι επεκτάσεις του Μετρό, τουριστικές αναπτύξεις και δημόσιες υποδομές όλων των τύπων σε τοπικό και πανελλαδικό επίπεδο.

Την ίδια στιγμή η αγορά εμφανίζει δομικές αδυναμίες, με κύρια την έλλειψη μαζικότητας και το ρηχό εύρος της ανόδου.  Τα φαινόμενα που προβληματίζουν είναι:

1. H υπερπροσφορά ακινήτων με ανοδική τάση λόγω των ακινήτων των τραπεζών
2. Το χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα, τα σημαντικά συσσωρευμένα χρέη και η αύξηση του κόστους ζωής των νοικοκυριών
3. Τα μεγάλα κατασκευαστικά κόστη νεόδμητων κτιρίων και ανακαινίσεων
4. Η άνοδος του κόστους συντήρησης των ακινήτων (ενέργεια, ανακαίνιση, κλπ.)
5. Η περιορισμένη μεν αλλά ακόμα υψηλή γενική φορολογία και γραφειοκρατία των ακινήτων
6. Οι υψηλές τιμές ενοικίων και νεόδμητων κατοικιών για τα εισοδήματα και αποταμιεύσεις του μέσου νοικοκυριού
7. Η μεγάλη διαθεσιμότητα καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων β κλάσης δηλαδή παλαιότητας κατασκευής, χωρίς προβολή κλπ.
8. Η δυσκολία ανάκαμψης στη μικρομεσαία οικονομία
9. Η περιορισμένη παροχή δανειακής ρευστότητας μέσω των τραπεζών

Η σημερινή αγορά ακινήτων σίγουρα έχει προοπτικές και ευκαιρίες επενδύσεων λογικό ρίσκο και λογικές αποδόσεις πολύ μεγαλύτερες σε σχέση με τις τραπεζικές καταθέσεις και λοιπά επενδυτικά άυλα προϊόντα (πχ αμοιβαία) και πολύ ασφαλέστερες από χρηματιστηριακά επενδυτικά προϊόντα. Η περίοδος των επενδύσεων με μεγάλή υπεραξία και μεγάλο ρίσκο πέρασε οριστικά, αφού παραδοσιακά αυτή εμφανίζεται στο πυρήνα της οικονομικής κρίσης. Στην ουσία η αγορά είναι μεν σε ανοδική ώθηση αλλά με  πολλαπλές ταχύτητες, οι οποίες αναμένεται να ενταθούν σημαντικά, και πολλά ακίνητα να μένουν στα αζήτητα. Παράλληλα το μεγαλύτερο εμπόδιο σήμερα είναι ότι οι επενδύσεις αφορούν για την ώρα θεσμικούς παίκτες και περιορισμένη μαζικότητα στην ευρεία μικρομεσαία οικονομία των εκατ. Νομικών και φυσικών προσώπων. Η αγορά ακινήτων είναι ακόμη ένα παιχνίδι για τους λίγους άρα ένα πρόσκομμα για την νέα ανάκαμψη της αγοράς. Παρόλα αυτά υπάρχει πεδίο επενδύσεων στο μαζικό μικρομεσαίο επίπεδο αλλά απαιτείται προσοχή, ειδικά την στιγμή της αγοράς όχι την πώλησης.

Ας δούμε δύο χαρακτηριστικά παραδείγματα επενδύσεων με επενδυτικό προϋπολογισμό 40.000€. Ένα ετήσιας απόδοσης και ένα μελλοντικής υπεραξίας. 

1^ον . Αγορά γκαρσονιέρας ή δυάρι ή μικρό γραφείο ή κατάστημα στο κέντρο της Αθήνας, ημιυπογείου, ισογείου ή και ορόφου μη ανακαινισμένου. Υπολογίζοντας πρόσθετη επένδυση 10.000€ για απλή αναβάθμιση και παράλληλα εφικτό ελάχιστο μίσθωμα 300 ευρώ μηνιαίως τότε η ετήσια απόδοση είναι 7,2% (ετήσια έσοδα μισθώματος / σύνολο επένδυσης = 3600€ / 50.000€), μια σημαντική απόδοση με απόσβεση της επένδυσης βέβαια 14 έτη! Ενδεικτικά από μια απλή αναζήτηση στην Χρυσή Ευκαιρία προέκυψαν 1500 αγγελίες ακινήτων κατοικίας και 2000 ακινήτων με χρήση γραφείου ή κατάστημά στην Αθήνα για αγορά μέχρι 40.000€

2^ον. Αγορά οικοπέδου εντός ή εκτός σχεδίου στην περιφέρεια Αττικής που μπορεί να μεταπουληθεί, σε κατάλληλη θέση και με καλά χαρακτηριστικά, επιφάνειας μέχρι 4 στρέμματα. Είναι μια κλασσική επένδυση αναμονής για μεταπώληση και υπεραξίας 25-40% σε ορισμένα χρόνια. Ενδεικτικά από μια απλή αναζήτηση στην Χρυσή Ευκαιρία προέκυψαν 2300 αγγελίες οικοπέδων μέχρι 4000 τμ στην Αττική για αγορά μέχρι 40.000€

Η αγορά σήμερα κρύβει παγίδες και οι επενδυτές, κάθε επιπέδου, πρέπει να μελετούν καλά την τοπική αγορά, το κάθε ακίνητο και να έχουν καθαρό ρεαλιστικό επενδυτικό σχέδιο με πλήρη μελέτη της ζήτησης κάθε ακινήτου και περιοχής. Ευκαιρίες υπάρχουν αλλά απαιτείται σωστός προέλεγχος του ακινήτου πάντα από την ομάδα ειδικών (μηχανικών,δικηγόρων, λογιστών,κλπ.). Είμαστε στη αρχή ενός κύκλου ανάπτυξης στην οικονομία και είναι καλό όσοι έχουν ορισμένες αποταμιεύσεις, να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων. Όπως φαίνεται από τα δύο παραδείγματα μπορούν να χτίσουν ένα χαρτοφυλάκιο μικτό με ακίνητα τόσο εισοδήματος, λογικών αποδόσεων όσο και μελλοντικής υπεραξίας. Καλή επιτυχία.

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»

Τεχνική εταιρεία-διαχείριση έργων-ακινήτων,www.kramaproperty.com